Как грамотно выйти из договора аренды в ТЦ и не потерять деньги

Не всегда аренда помещения в торговом центре оказывается успешной. Падение трафика, изменение условий, смена концепции ТЦ или просто неудачное расположение точки — всё это может подтолкнуть к решению о досрочном расторжении договора. Но выход из аренды — не простой шаг. При неправильных действиях можно потерять залог, получить штрафы и даже судебный иск.

Проверь договор: что сказано о расторжении

Прежде всего, необходимо внимательно перечитать договор аренды. Особенно раздел, посвящённый условиям досрочного расторжения. В нём обычно указано:

• возможна ли инициатива расторжения со стороны арендатора;

• за какой срок необходимо уведомить арендодателя (обычно 30–90 дней);

• какие финансовые последствия предусмотрены (неустойки, удержание депозита);

• предусмотрен ли штраф или обязанность доплатить за оставшийся период.

Если в договоре прямо прописано, что арендатор не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке — это усложняет ситуацию. Однако даже в таком случае есть законные способы снизить риски.

Уведомление и переговоры

Самый важный шаг — направить официальное письменное уведомление арендодателю о намерении расторгнуть договор. Это нужно сделать в установленный договором срок. Уведомление оформляется в письменном виде, с указанием даты выхода, обоснованием и ссылкой на соответствующий пункт договора (если таковой есть).

Параллельно имеет смысл инициировать переговоры. Если отношения с ТЦ конструктивные, управляющая компания может пойти навстречу, особенно если:

• у вас стабильная история аренды без задолженностей;

• помещение востребовано другими арендаторами;

• вы предложите лояльный формат передачи (например, найдёте замену).

Передача прав аренды (цессия)

Один из наиболее мягких способов выйти из договора — передать права аренды другому арендатору. Это называется уступкой прав или цессией. Важно:

• получить письменное согласие арендодателя;

• найти заинтересованную сторону;

• оформить допсоглашение с участием всех сторон (вы, новый арендатор, ТЦ).

Часто торговые центры даже помогают в поиске нового арендатора — это выгодно им самим, поскольку сохраняется стабильность потока и не возникает простоев.

Субаренда как временное решение

Если договор запрещает выход, но допускает субаренду — можно временно передать точку другому бизнесу. Это позволит перекрыть часть расходов и выиграть время на поиск более удобного варианта. Субаренда требует согласования с арендодателем и заключения отдельного договора.

Что происходит с обеспечительным платежом

Большинство ТЦ работают с депозитом — обычно он равен 1–3 месяцам аренды. При досрочном расторжении арендодатель вправе удержать его полностью или частично. Чтобы этого избежать:

• соблюдайте все условия выхода (срок уведомления, состояние помещения);

• оформляйте приёмку точки актом с указанием состояния;

• погасите все долги до дня выхода.

Если вы выполняете обязательства, а арендодатель всё равно удерживает депозит — можно попробовать решить вопрос досудебно, но при необходимости — обратиться в суд.

Как минимизировать штрафы

Штрафные санкции чаще всего прописываются в договоре как фиксированная сумма или неустойка за каждый день досрочного расторжения. Чтобы снизить риски:

• ищите основания для расторжения в связи с изменением условий (например, снижение трафика, закрытие якорного арендатора, перебои с инфраструктурой);

• фиксируйте в переписке любые нарушения обязательств со стороны ТЦ;

• предложите встречный компромисс — уступку помещения без простоев, поиск нового арендатора и т.д.

Иногда в таких ситуациях удаётся договориться об аннулировании санкций или их значительном снижении.

Юридическое сопровождение — стоит ли?

Если договор составлен с жёсткими условиями, а сумма возможных потерь существенна — имеет смысл проконсультироваться с юристом. Он поможет:

• проверить корректность формулировок договора;

• найти основания для законного расторжения;

• составить уведомление и зафиксировать переписку с ТЦ;

• при необходимости — подготовиться к возможному спору.

В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru - завершение договора аренды помещения ТЦ

Дата публикации: 29 июля 2022 года