ЦБ меняет правила ипотеки с 2026: купить квартиру усложнится

Ужесточение оценки доходов заемщиков

Центробанк намерен значительно усилить требования к проверке платежеспособности клиентов при выдаче кредитов. С апреля 2026 года банки перейдут к более строгому расчету показателя долговой нагрузки — отношения ежемесячных платежей по кредитам к официальному доходу. Эти меры затронут доступность ипотек и потребительских займов для значительного числа граждан.

Изменения для заемщиков с официальным трудоустройством и формой 2-НДФЛ

Регулятор запрещает банкам применять модельные методы оценки для зарплатных клиентов. Оценка будет проводиться исключительно на основе подтвержденного официального дохода, что нивелирует преимущества зарплатных проектов.

В случае отказа от предоставления доступа к кредитной истории долговая нагрузка рассчитывается по среднему доходу, что существенно ограничивает возможности заемщика.

Индивидуальным предпринимателям перестанут учитывать самостоятельно выданные справки о доходах. Проверка будет опираться только на налоговые декларации и бухгалтерскую отчетность.

Сотрудники ИП по-прежнему смогут использовать справки о зарплате от своих работодателей.

Нововведения для альтернативного подтверждения доходов

Ключевым новшеством станет применение дисконтирующего коэффициента в 10% при упрощенном подтверждении дохода. Банки будут уменьшать заявленную сумму на эту величину — например, из 100 тысяч рублей учтут только 90 тысяч. Это затронет тех, кто не имеет официальных документов вроде 2-НДФЛ.

Запрещено использовать выписки по банковским счетам с любыми поступлениями средств, поскольку они могут быть разовыми — от продажи имущества, возврата налогов или сдачи в аренду. Такие средства не признаются стабильным доходом. Банки обязаны формировать выписки самостоятельно, без привлечения агрегаторов данных.

Сроки внедрения новых правил

Основные изменения вступят в силу с 1 апреля 2026 года, отдельные положения — с 1 июля. Это усложнит кредитование для лиц с неофициальными или неподтвержденными доходами.

Центробанк обосновывает реформы необходимостью снижения закредитованности населения и защиты от избыточных обязательств, хотя для многих это сделает ипотеку менее доступной и ограничит шансы на улучшение жилищных условий.